Deze pagina is gebouwd op 09/26/2024 17:50:39 met de export van 09/26/2024 15:04:48

Bedrijventerrein A1

Projectnaam

A1 Bedrijvenpark Deventer

Portefeuillehouder

J. van Essen

Rapportagedatum

8 juli 2024

Website

Basisinformatie Project

Zuidelijk van de A1 en gelegen tussen de N348, het dorp Epse en de spoorlijn Deventer-Zutphen ligt de locatie voor de vestiging van het bedrijventerrein A1 Bedrijvenpark Deventer. Het totale projectgebied is ongeveer 120 ha. groot, waarvan 60 ha. netto uitgeefbaar is voor de vestiging van bedrijven om daarmee een belangrijke impuls te geven aan de economische groei en de werkgelegenheid in Deventer. Zie in de bijlage de situatieschets met kavelindeling voor het westelijk deel.

Besluitvorming

Samenvatting van de bestuurlijke besluitvorming omtrent A1 BP:

- Bestuurlijke besluitvorming Bestemmingsplan, exploitatieplan, beeldkwaliteitsplan en grondexploitatie (Raad, november 2009);
- Concessieovereenkomst met Cofely is door college goedgekeurd op 19 februari 2013 en ondertekend op 22 februari 2013. Onderdeel van de concessieovereenkomst is de anterieure overeenkomst voor de windturbines met Cofely. Deze is door college goedgekeurd op 19 februari 2013 en ondertekend op 22 februari 2013. Cofely heeft daarvoor op 22 februari 2013 een overeenkomst getekend met Raedthuys Windenergie voor ontwerp, realisatie en exploitatie van de windturbines;
- Beleid reclamemasten langs de A1 (februari 2016);
- Jaarlijkse actualisering van de GREX, door en college en raad middels de jaarrekeningen vastgesteld, in 2016, 2017, 2018, 2019 en 2020;  
- Raadsbesluit Herijking ontwikkelstrategie West (april 2020);
- Collegebesluit Aankoop gronden Derks (april 2020);
- Raadsbesluit vaststelling herziening Bestemmingsplan en Exploitatieplan A1 BP (sept. 2020);
- Collegebesluit Uitgiftestrategie ‘West’ (2021);
- Verkoopstrategie A1 bedrijvenpark West (2022);
- A1 aankoop verkoop en zelfrealisatie HBC (2022)
- Vaststelling 4e herziening exploitatieplan A1 Bedrijvenpark (juli 2022)

Projectfase

Realisatiefase

Stand van zaken

Uitgifte westelijk deel stand van zaken
In Q4 2022 zijn 4 kavels op de markt gezet (2, 5, 14 en 15). Deze inschrijving is gesloten op 9 maart 2023. De gegadigde voor kavel 15 heeft van de reservering afgezien en deze kavel is samen met een aantal nieuwe kavels vorig jaar opnieuw in verkoop gegaan. De winnaars uit de marktvraag hebben een betaalde reservering gekregen waarbij ze de tijd hebben gekregen om hun plannen verder uit te werken. De reserveringen zijn verlopen op 1 december 2023 en verlengd met drie maanden. Deze verlengde reserveringen zijn verlopen op 1 maart 2024.  
Vanwege de congestie op het elektriciteitsnet is het voor grootverbruikers niet mogelijk een aansluiting te krijgen op het net. Er wordt gewerkt aan alternatieve energievoorzieningen. De reserveringen van de grote kavels zijn om deze reden verlengd met nogmaals een half jaar, tot en met 31 augustus 2024.  
Naast kavel 15 zijn ook de kavels 12 en 13 in verkoop genomen vanaf 1 december 2023. De inschrijftermijn is afgelopen op 7 maart 2024. In het tweede kwartaal van 2024 is bekend geworden aan wie de kavels gegund kunnen worden en zijn gesprekken gevoerd met de mogelijke kavelkopers
Buiten de inschrijving is gebleven een kavel (6) die inmiddels verkocht is aan Trebbe /Dijkham. Zij hadden een bouwclaim en daarmee een recht op een kavel/ontwikkeling op A1 Bedrijvenpark Deventer West. Daarnaast is er nog een kavel (8) gereserveerd voor een mogelijke bedrijfsverplaatsing (De Roos Internationaal Transport B.V.). Kavel 18 is niet in eigendom van de gemeente en wordt door een private partij ontwikkeld. Een aanvraag voor een omgevingsvergunning is door deze partij ingediend. Deze procedure loopt nog.  
De overige hier niet genoemde kavels worden de aankomende jaren gefaseerd in verkoop gebracht. De netcongestie heeft mogelijk gevolgen voor het uitgifte tempo van de bedrijfskavels en met name de kavels die een grootverbruik aansluiting moeten krijgen. Dit wordt nader toegelicht onder de risico’s.  
Naast de bedrijfskavels heeft de gemeente bestaand vastgoed in eigendom dat openbaar verkocht wordt. De woningen aan de Molbersteeg 1 en de Olthoflaan 27 zijn verkocht en de woning aan de Dortherweg is inmiddels gegund aan een potentiële koper. De kavel aan de Molbersteeg 2 (zonder bebouwing) is onder optie.

Uitgifte Oostelijk deel
Tussen Sligro en Reshare was op het oostelijk deel van het bedrijventerrein nog een kavel gereserveerd voor voorzieningen met betrekking tot de smart energy hub. Inmiddels is duidelijk dat deze kavel hiervoor niet nodig is. De kavel is in reservering gegeven. Inmiddels heeft de optant aangegeven geen gebruik te maken van de reservering. We zijn in overleg met een mogelijke koper.  
Eén verkochte kavel werd nog niet bebouwd door koper. Dit was niet in overeenstemming met de schriftelijk overeengekomen bouwplicht. In het afgelopen kwartaal is koper alsnog gestart met de bouw.  

Bouwrijp, en woonrijpmaken
Aannemer Dusseldorp is geselecteerd voor het bouw- en woonrijpmaken van het westelijke gedeelte. Inmiddels is het gehele terrein bouwrijp m.u.v. de kavels 16 en 17 (waarop nog opstallen staan) en kavel 19 (in afwachting van de ontwikkelingen N348). De bebouwing op kavel 16 en 17 wordt in de 2e helft van 2024 gesloopt.  

Netcongestie
In de zomer van 2023 is bekend geworden dat TenneT leveringsproblemen heeft doordat de grenzen van de capaciteit van het hoogspanningsstroomnet zijn bereikt in 7 provincies. Vanwege de leveringsproblemen wordt er momenteel bij aanvragen voor een grootverbruik aansluiting bij de netbeheerder geen vermogen toegekend. Dit heeft ook betrekking op het gebied waar A1 bedrijvenpark zich bevindt. Dit besluit van TenneT kan effect hebben op de verkoop van de gereserveerde kavels en op de verkoop van de overige geplande kavels.  
De gemeente is samen met de kopers en de netbeheerder actief op zoek naar oplossingsrichtingen, waaronder de opzet van een collectieve energy hub. We verwachten dat het resultaat van dit onderzoek medio 2024 afgerond kan worden. De kavels 9,10 en 19 zijn in beeld als locaties voor mogelijke opslag van lokaal opgewekte energie in batterijen.
Voor de grote kavels (3, 4, 7, 16, 17 en 19) is de verwachting dat voor toekomstig gebruik een kleinverbruikaansluiting onvoldoende is en deze in de toekomst zwaarder moet zijn. Om te voorkomen dat er onnodig geïnvesteerd wordt in een laagspanningsnetwerk is er een akkoord van Liander om voor deze kavels het vermogen van de kleinverbruikaansluiting geleverd kan worden via een grootverbruikaansluiting. Dit betekent een kleinverbruik vermogen (3x80 Kwh) maar een kabel en voorzieningen geschikt voor groot verbruik vermogen.

Aansluiting N348
De provincie Gelderland is op dit moment bezig met voorbereiding voor de planvorming voor de verbreding van N348. Dit is van groot belang voor het A1 bedrijvenpark omdat de tweede ontsluiting van het bedrijvenpark hierop zal aan takken. De provincie heeft twee voorkeursvarianten in beeld. De projectgroep A1 Bedrijvenpark heeft advies gegeven over de wenselijkheid van de beide varianten op het punt ontsluiting bedrijvenpark A1. Voor beide varianten geldt dat de tracékeuze ertoe leidt dat enkele kavels geraakt worden en daardoor mogelijk kleiner worden, met een negatief financieel effect als gevolg op de opbrengsten. In Q2 heeft de provincie nog geen keuze gemaakt. De provincie heeft aangegeven in de loop van 2024 een besluit te nemen over tracé keuze en het toekennen van budget aan deze reconstructie. In de Voorjaarsnota is het risico op een noodzakelijke bijdrage aan de reconstructie meegenomen. Mogelijk moet hiervoor nog aanvullende dekking gevonden moet worden. Een bijdrage valt echter buiten de scope van het plangebied van het Bedrijvenpark A1

Voortgang

Scope

Op koers

Uitvoering vind plaats binnen gestelde kaders.

Financiën

Op koers

A1 Bedrijvenpark is een verlieslatende grondexploitatie. De verliesvoorziening voor A1 Bedrijvenpark is met de vaststelling van de jaarrekening 2023 verlaagd naar € 19,5 miljoen. In het Meerjaren Perspectief Grondzaken is bij de jaarrekening een nadere toelichting op dit resultaat gegeven.  

Jaarlijks wordt de rekenrente voor de grondexploitaties geactualiseerd op basis van de meest recente leningenportefeuille. Deze actualisatie heeft geleid tot aanzienlijke verlaging van de rekenrente wat een positief effect heeft op het resultaat van de grondexploitatie van het Bedrijvenpark A1. Daar tegenover is er een voorlopige inschatting gemaakt van de benodigde bijstelling van het budget van de plankosten voor de resterende looptijd van de grondexploitatie. Bij de jaarrekening was al aangekondigd dat een bijstelling noodzakelijk is. Deze bijstelling drukt het positieve effect van de lagere rekenrente. Daarnaast is de verwachting dat kavel 5 niet dit jaar geleverd gaat worden en doorschuift in de tijd. Tot slot is het positieve effect van de aanstaande verkoop van de woning aan de Dortherweg (verkoop prijs is hoger dan de raming) in de grondexploitatie verwerkt.

Door bovengenoemde ontwikkelingen is het resultaat is ten opzichte van het vorig jaar verbeterd van circa € 19,5 mln. naar circa € 19,0 mln. Per saldo dus een verbetering van € 0,5 mln. op contante waarde per 1-1-2024.  

Afwijking begroting?

Nee

Afwijking investering?

Nee

Afwijking exploitatie?

Nee

Risico's en kansen

Risico's en kansen?

Op koers

In de risicoreservering is rekening gehouden met conjunctuurgevoeligheid. Dit is opgenomen door rekening te houden met de mogelijkheid dat opbrengsten kunnen dalen of dat vertraging optreedt in tempo van de uitgifte op de midden-lange termijn. Verder is een risicoreservering opgenomen vanwege mogelijke vertraging door de netcongestie. Dit is het meest omvangrijke risico voor het Bedrijvenpark A1. De totale risicoreservering komt bij de jaarrekening op € 2,6 miljoen.

Aan het begin van het jaar was het risico van de netcongestie geraamd op een impact van € 4,5 miljoen (op basis van 3 jaar vertraging). Daarbij is de kanttekening geplaatst dat het op dit moment erg lastig is om alle gevolgen te overzien welke financiële impact een netcongestie op de kaveluitgifte kan hebben. We merken echter steeds meer dat de fasering van de kavels onder druk komt te staan. Een belangrijke oorzaak hiervan is de netcongestie. Mogelijk worden kavels daardoor later verkocht dan nu is voorzien en is vastgelegd in de grondexploitatie. Naast renteverlies betekent dat bijvoorbeeld ook extra plan- en beheerskosten omdat de looptijd van het project in dat geval toeneemt.  

De lagere rekenrente heeft echter een positief effect op de omvang van dit risico. De impact van een vertraging neemt door de lagere rekenrente namelijk aanzienlijk af. De omvang van het risico van de netcongestie is daarom bijgesteld naar een bedrag van € 3,0 mln.

Gebleken is dat de netcongestie en het onderzoek naar de SEH de nodige tijd en investeringen vergt. Daarnaast is de huidige verkoopmethodiek arbeidsintensief en vraagt samen met de netcongestie de nodige juridische inzet om dit in goede banen te leiden. Verder is het risico op vertraging aanwezig waarmee de druk op de plankosten toeneemt. Bij deze zomeractualisatie is een eerste inschatting gemaakt van de bijstelling maar bij de jaarrekening zal deze inschatting nog nader uitgewerkt moeten worden. Voor een betrouwbare inschatting is namelijk meer duidelijkheid nodig over eventuele oplossingen voor de netcongestie zoals de Smart Energy Hub. Daarom is er bij de risico’s nog steeds een post voor hogere plankosten opgenomen.

De overige risico’s zijn geactualiseerd naar de laatste inzichten met kleine bijstellingen als gevolg. Het totale risico bedrag (naar kans van optreden) neemt af van € 3,3 mln. naar € 2,6 mln. Voornamelijk als gevolg van de lagere rekenrente.

Planning

Afwijking begroting?

Nee

zie boven

Afwijking totaalplanning?

Op koers

Planning op hoofdlijnen:  
Uitgifte laatste kavel ‘Oost’: 2024
Uitgifte, verkoop en woonrijp maken deel ‘West’ 2022-2028
Uitgifte 3 kavels 2, 5 en 14: 2024
Uitgifte kavels 12, 13 en 15: einde 2024 / 2025
Onderzoek haalbaarheid energy hub afronden medio 2024.

Communicatie

Communicatie

Op koers

In de afgelopen periode zijn hier geen verdere ontwikkelingen geweest.

Overige informatie