In deze paragraaf Grondbeleid zijn de uitkomsten van de jaarlijkse zomeractualisatie opgenomen per grondexploitatie. De zomeractualisatie wordt daarbij afgezet tegen de stand van de jaarrekening 2023. Deze zomeractualisatie is de basis voor de begroting 2025. Op totaalniveau stijgt de voorziening voor verlieslatende grondexploitaties met €0,1 miljoen tot €41,9 miljoen. Daarnaast neemt het totale risicoprofiel van de grondexploitaties, waarvoor specifiek weerstandsvermogen wordt aangehouden, af met €0,9 miljoen tot €5,0 miljoen. Daarbij dient opgemerkt te worden dat de verlieslatende grondexploitatie Lettele-Oost en Loo, welke in de eerste helft van 2024 zijn vastgesteld, nog niet in jaarrekeningstand van 2023 waren opgenomen Totaal zijn deze twee grondexploitaties verlieslatend voor €1,2 miljoen. Voor de zomeractualisatie betekent dit een vrijval van de voorziening van per saldo €1,1 miljoen. In de wetenschap dat er dit najaar een naheffing voor de BTW en Vennootschapsbelasting zal geschieden over voorgaande boekjaren, wordt de vrijval van de voorziening aangehouden voor de nog te betalen belastingen. Op dit moment is de omvang van de naheffing nog niet bekend.

De winstgevende grondexploitaties laten een daling van het resultaat zien van €0,3 miljoen. Het totale risico van de winstgevende grondexploitaties is met ruim €0,25 miljoen afgenomen tot € 1,2 miljoen.In de zomeractualisatie zijn de parameters voor kosten- en opbrengststijgingen niet aangepast. Een gevoeligheidsanalyse en een evaluatie op basis van de eerstekwartaalcijfers van de NVM en Metafoor wijzen uit dat er geen aanleiding is om de gehanteerde parameters bij de jaarrekening 2023 te wijzigen. Wel zijn de gerealiseerde aanbestedingen en de daarvoor ook geactualiseerde civieltechnische ramingen verwerkt. Ook zijn de grondexploitaties geactualiseerd voor de omslagrente bij de begroting 2025 (was 2,57% wordt 1,7%). Het gehanteerde kostenniveau in de grondexploitaties waarin nu of op korte termijn civieltechnische kosten worden gemaakt is daarmee actueel voor 2024. Onderstaande een toelichting op actualiteiten en de belangrijkste actualisaties bij de grondexploitaties. Voor de winstgevende grondexploitaties wordt, volgens BBV-richtlijnen, ieder jaar slechts een gedeelte van de winst aan de gemeentelijke algemene middelen toegevoegd op basis van de voortgang van ieder project. Vanwege de onzekerheid in de timing en hoogte van de winstneming wordt deze actualisatie pas bij de jaarrekening 2024 gerealiseerd. De effecten van een stijging van programma & uitvoeringskosten is nog niet meegenomen in bovenstaande cijfers. Dit zal worden verwerkt in de actualisatie eind 2024 en zal leiden tot een beperkte afwijkingen voor de verliesvoorzieningen en voor de resultaten van winstgevende grondexploitaties.

In het begin van het jaar was het risico van de netcongestie geraamd op een impact van € 4,5 miljoen (op basis van 3 jaar vertraging). Daarbij is de kanttekening geplaatst dat het op dit moment erg lastig is om alle gevolgen te overzien welke financiële impact een netcongestie op de kaveluitgifte kan hebben. We merken echter steeds meer dat de fasering van de kavels onder druk komt te staan. Een belangrijke oorzaak hiervan is de netcongestie. Mogelijk worden kavels daardoor later verkocht dan nu is voorzien en is vastgelegd in de grondexploitatie. Naast renteverlies betekent dat bijvoorbeeld ook extra plan -en beheerskostenplan omdat de looptijd van het project in dat geval toeneemt. De lagere rekenrente heeft echter een positief effect op de omvang van dit risico. De impact van een vertraging neemt door de lagere rekenrente namelijk aanzienlijk af. De omvang van het risico van de netcongestie is daarom bijgesteld naar een bedrag van € 3,0 miljoen. De overige risico’s zijn geactualiseerd naar de laatste inzichten met kleine bijstellingen als gevolg. Het totale risico bedrag (naar kans van optreden) neemt af van € 3,3 miljoen. naar € 2,6 miljoen. Voornamelijk als gevolg dus van de lagere rekenrente. 

Wijtenhorst Douweler LeideActualisatie van de grondexploitatie per juli 2024 wijst uit dat het planresultaat (€ 3,25 miljoen negatief) beperkt verbetert ten opzichte van de jaarrekening 2023 (€ 3,3 miljoen negatief). Dit is toe te schrijven aan de rente, die verlaagd is. Er zijn geen majeure veranderingen in de kosten- en opbrengstenprognose. Het risico afbreukrisico bestemmingsplan manegelocatie is vervallen omdat het bestemmingsplan manegelocatie inmiddels onherroepelijk is. Het risicoprofiel is daarom naar beneden bijgesteld met ruim €146.000.

Shita locatieActualisatie van de grondexploitatie per juli 2024 wijst uit dat het planresultaat (€71.000 negatief) beperkt verbetert ten opzichte van de jaarrekening 2023 (€64.000 negatief). Dit is toe te schrijven aan de rente, die verlaagd is. Er zijn geen majeure veranderingen in de kosten- en opbrengstenprognose.Het risicoprofiel is naar beneden bijgesteld. Nu de demarcatie van het te saneren gebied definitief bekend is kan het risicobedrag afnemen. Het saneringsrisico was bij de JR2023 €100.000 en wordt bij de Q2-rapportage naar beneden bijgesteld naar €75.000.

Tuinen van ZandweerdActualisatie van de grondexploitatie per juli 2024 wijst uit dat het planresultaat (€1,42 miljoen positief) beperkt verslechtert ten opzichte van de jaarrekening 2023 (€1,41 miljoen positief). Dit is toe te schrijven aan de rente, die verlaagd is. Er zijn geen majeure veranderingen in de kosten- en opbrengstenprognose. Het risicoprofiel blijft gelijk aan de inschatting bij de jaarrekening 2023 (€125.000).

SteenbruggeActualisatie van de grondexploitatie per juli 2024 wijst uit dat het planresultaat (€4,1 mio positief) beperkt verslechtert ten opzichte van de jaarrekening 2023 (€4,2 mio positief). Dit is toe te schrijven aan de rente, die verlaagd is. Er zijn geen majeure veranderingen in de kosten- en opbrengstenprognose.De verkopen en het bouwrijp maken van de kavels lopen voor 2023 volgens planning. Door de relatief lange looptijd van de exploitatie en de omvang, blijven de macro-economische risico’s aanwezig. Het risicoprofiel blijft daarom gelijk aan de inschatting bij de jaarrekening 2023 (€950.000).

EikendalActualisatie van de grondexploitatie per juli 2024 wijst uit dat het planresultaat (€1,04 miljoen positief) beperkt verslechtert ten opzichte van de jaarrekening 2023 (€1,05 miljoen positief). Dit is toe te schrijven aan de rente, die verlaagd is. Er zijn geen majeure veranderingen in de kosten- en opbrengstenprognose. De markt en civieltechnische risico’s nemen zijn met de voortgang van het project afgenomen. Op basis van deze ontwikkelingen is het risicoprofiel naar beneden bijgesteld. Het risicoprofiel is afgenomen van €110.000 naar €101.250.

Cluster StadsentreeActualisatie van de grondexploitatie per juli 2024 wijst uit dat het planresultaat (€843.000 negatief) beperkt verslechtert ten opzichte van de jaarrekening 2023 (€778.000 negatief). Dit is toe te schrijven aan de rente, die verlaagd is. De grondexploitatie Gasfabriekterrein verloopt volgens planning. Wel worden er risico’s onderkend rondom de civieltechnische werkzaamheden. Ten aanzien van de grondexploitatie Teugseweg is de vergunningsaanvraag voor de reclamemasten langs de A1 ingediend door de initiatiefnemer. Gelijktijdig wordt er gekenden naar een alternatieve mast. Dat zou een verwijzingsmast voor McDonalds zijn bij de stadsentree zonder ledverlichting met een toezegging om een energie/mobiliteitshub te ontwikkelen in de stadsentree. Reclamemast Oost zou in dat geval komen te vervallen. De haalbaarheid en financiële consequenties hiervan worden momenteel in beeld gebracht. Het risicoprofiel blijft gelijk aan de inschatting bij de jaarrekening 2023 (€73.250).

Cluster HavenkwartierDoor renteaanpassing (verlaging van de rekenrente) gaat het resultaat voor de Hanzestrook van € 682.000 nadelig naar € 654.000 nadelig. Voor kop en haveneiland gaat het resultaat van € 6.532.000 nadelig naar € 6.442.658 nadelig. Voor het silogebied gaat het resultaat van €596.000 nadelig naar €553.622 nadelig. De renteaanpassing betekent in totaal een verbetering van € 132.600. De risico’s die ten laste komen van het weerstandsvermogen sluiten momenteel op € 682.500. Ten opzichte van de vorige rapportage is de risicowaarde niet veranderd. Eind 2024 zullen de risico’s opnieuw beoordeeld worden. Dan kan beter ingeschat of er een risico opgenomen dient te worden voor ontwikkeling van de BP-gronden op het Haveneiland (eea is afhankelijk van vraag of college besluit tot terugname en sanering van de gronden), en hoe hoog dat risico nog ingeschat wordt aangezien BP de risico’s die samenhangen met de sanering dient af te kopen.

WestfalenstraatActualisatie van de grondexploitatie per juli 2024 wijst uit dat het planresultaat (€1,57 miljoen negatief) beperkt verbetert ten opzichte van de jaarrekening 2023 (€1,64 miljoen negatief). Dit is toe te schrijven aan de rente, die verlaagd is. Er zijn geen majeure veranderingen in de kosten- en opbrengstenprognose. Het risicoprofiel blijft gelijk aan de inschatting bij de jaarrekening 2023 (€201.500).

Van HetenlocatieDe eindprognose van de GREX is gedaald van 336.285 positief (bij vaststelling in de raad van november 2023) naar 247.000 positief (bij jaarrekening 2023) naar 56.000 negatief in de zomeractualisatie 2024. De kosten voor de sloop (asbestsanering en isolatiekorrels) en archeologie vallen hoger uit en de sanering van een haard met japanse duizendknoop is onvoorzien. De opbrengsten voor de sociale woningen van Woonzorg vallen lager uit omdat die zijn gekwalificeerd als zorgwoningen volgens de grondprijzenbrief. Veel risico's uit de planvoorbereiding (herhuisvestingsvraagstuk kunstenaars, uitwerking maatschappelijke buurtfunctie en de door de PAR gewenste aanpassingen) zijn opgetreden of zijn vervallen. Het resterende risicoprofiel is afgenomen van €250.000 naar €176.000.

LooDe eerste helft 2024 is gebruikt om samen met betrokkenen in Loo te komen tot een stedenbouwkundig ontwerp voor de locatie. Dit ontwerp werd in juni door het college vastgesteld, waarna de gemeenteraad in juli besloot de grondexploitatie vast te stellen. De prognose van de GREX is (afgerond) €340.000 negatief. Het risicoprofiel betreft €71.800 ten laste van het weerstandsvermogen. Grootste risico’s betrefffen netcongestie, waterberging en marktontwikkelingen.

Lettele-OostIn maart 2024 stelde het college van B&W, als vervolg op het ontwikkelperspectief (ruimtelijk kader) het stedenbouwkundig plan Lettele-Oost vast. Aansluitend stelde de gemeenteraad op 17 april de bijbehorende grondexploitatie vast. De prognose van de GREX is (afgerond) €800.000 negatief.Het risicoprofiel betreft €129.000 ten laste van het weerstandsvermogen. Grootste risico’s betreffen netcongestie, waterberging en marktontwikkelingen.